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      2020-08-302020年深圳40周年大礼包扩容,这个区域房子被抢

      2020年深圳40周年大礼包扩容的话,这个区域房子要被抢空!
       
      最近又有三件事,不由得让人将其与当下热议的深圳“扩容”联想起来。
       
      最近大亚湾的新开楼盘“泰丰枫林岸”小区,引来深圳客户青睐,首次开盘精装13500左右,户型更是畅销!
      联想惠州的惠阳,大亚湾两个区域有望成为“深圳第十二区”,为什么这么说请看分析:
      第一件是关于一张图片,清晰的标注着深圳市界和研究范围,这张图最近广泛流传,容易让人浮想联翩。后经确认,这是UPDIS共同城市日前发布的“跨深圳与东莞、惠州边界地区空间范围图”,是针对深莞惠都市圈内部边缘地带的经济社会空间特征的解析。


      第二件是关于一份文件,4月3日,国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,其中第十条重点提到:要“?完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题?”。
      文件中虽未提及深圳字眼,但不少人表示深圳的的发展空间不足已经引起中央关注,必要的时候,不排除予以扩容。
       
      第三件是关于扩容回顾,过去十年里,包括合肥、成都、西安、济南、长春5个城市已经实现扩容?。三者联系起来,就很容易理解了,现在大家对深圳“扩容”的关注很高,成功扩容的城市也是有先例的,且不止一个,华东、华北、东北、西北、西南都有,现在国家层面也支持必要的时候可以调整行政区管辖范围,解决发展空间不足的问题?,这个表述对深圳这样面积小、功能大的中心城市来说,是利好。
      所以,深圳会“扩容”吗?2019年济南实现了扩容,2020年至少会有一个大城市实现扩容。从城市人口、经济总量跟面积的反差看,深圳最应该扩容。那么问题来了,向谁要地?
       
      两种声音“内部扩容”与“外部扩容”
       
      从1980年深圳特区建立,到2020年,深圳特区发展40年,GDP从2.7亿到了2.6万亿,人口从30万到了2500万。
       
      深圳的发展真的非常快,但深圳这座城市面积很小,如果不包括深汕合作区,不到2000平方公里,城域面积已开发到极限。
       
      2005年,深圳就已经提出四个难以为继,包括土地和空间、能源和水资源、人口、环境承载力,因此出现了现在高密度、高房价、高租金、低配套、低供给的“三高两低”局面。
       
       
      最可怕的是,深圳每年还有几十万的人口进入,以及大量的企业入驻。
       
      尤其是从去年818先行示范区上升国家战略之后,深圳要对标纽约伦敦巴黎,到本世纪中叶将建成全球标杆城市,深圳担负了重要使命,也承担了更大的压力。
       
       
      要完成这个宏伟目标,背后是大量人才和企业的涌进。而1977平方公里的深圳,空间发展已经难以为继,在用地有限的情况下,应该通过什么方式来拓展空间?
       
      现在又有两种声音,1、深圳“内部扩容”,2、深圳“外部扩容”。
       
      “内部扩容”,包括旧改、向上提高容积率、向下挖地、填海等,但是内扩,短时间内可以一定程度地释放城市空间,增加城市承载力,但是长远来看“治标不治本”。
       
      这点也在被验证,这些年深圳一直有在进行一些内扩的动作,比如,近十几年如火如荼的旧改,2019年开年宣布全市提高容积率,开发利用了5200万平的地下空间等等。释放空间的同时,负面影响也开始呈现,据相关部门统计,深圳土地开发强度已经超过50%,远高于30%的国际警戒线,城市环境品质和舒适度也有所降低。
       
      填海呢?也可以,半个南山区就是填海填出来的。但是填海的成本太大,一是时间因素,40年来陆陆续续也只填了几十平方公里的海,二是填海带来了严峻的环境问题,民怨沸腾。
       
      从这个角度来讲,相比深圳“内部扩容”,确实有向周边扩容的迫切需求,即深圳“外部扩容”。
       
       
       
      深圳“外部扩容”该向谁要地?
       
      通过深圳“外部扩容”,?局部调整行政区划,使区域资源配置和经济运行更加通畅、合理,这种方式听起来更具可行性。
       
       
      而今深圳“扩容”,中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,实则是为了?最大限度发挥深圳作为大湾区核心城市的作用,为了使区域资源更加合理融合利用,为了让大湾区区域经济得到更加高效的发展?。
       
       
      从这个意义上说,深圳的行政区划性扩容是必要的,是符合都市圈和大湾区长远发展趋势要求的,因而是可能的?。
       
      今年深圳会不会真有行政区划性扩容的事发生?虽然短期不太好判断,但长期看,扩容概率很高。
       
      之前我们看深圳的发展是一路向西的,后来出现了深圳东进战略,以及成立了深汕合作区,这就是一大信号,深圳正在往周边片区发展。
       
      那么,?深圳“扩容”,该向谁要地?
       
       
      来看下深圳扩容的方向,往东,是惠州;往南,是香港;往西,是海域;往北,是东莞。
       
       
      往香港扩容,就不用考虑了,香港人民不同意。
       
      往香港、向西填海可行性不大,只剩下?往东和往北了,即东莞和惠州?,也是这段时间大家重点讨论的两个区域。
       
       
      往东惠州、往北东莞
       
      不妨从多方面做个考量
       
      东莞和惠州,哪里最有可能被划入呢?
       
      我们不妨从?距离、空间、交通、战略意义、城市发展等多个角度考量。
       
       
       
      2020年深圳40周年大礼包扩容的话,通过以下几点来对比可能性,哪个区域会更高几率?
      1、看距离,惠州=东莞
       
       
      东莞和惠州都是临深城市,距离深圳都很近。
       
      东莞的?凤岗被视为“深圳里”?,
      像一个三角形的楔子一样插入到深圳版图里来,甚至比深圳有些地方到福田还要近,所以凤岗也被视为最有可能加入深圳扩容的种子选手。
       
       
      再看惠州,分别与深圳的龙岗区、坪山区、大鹏新区三个区直接接壤,其中的?惠阳和大亚湾,更是与深圳“仅一路之隔”?。
       
      从距离上看,东莞、惠州优势一样,凤岗、惠阳、大亚湾这三个片区,划入深圳“扩容”的呼声最高。
      2、看空间,惠州>东莞。
       
       
      当前的土地匮乏,已经成为深圳建设示范区的最大制约,深圳需要寻找空间来承接相应的产业转移和升级,东莞和惠州谁还有发展空间?
       
      东莞比深圳大不了多少地方,区域面积是2460平方公里。而且东莞和深圳有点类似,开发强度比较大,40年下来也是高密度发展,加上早些年作为世界的工厂,东莞已经是发展得比较快了,土地开发强度逼近50%。
       
      相比之下,惠州土地开发强度仅约为9%,区域面积11347平方公里,在大湾区城市中土地面积排第2位,约占整个粤港澳大湾区面积的1/5,几乎是广州、深圳、东莞面积之和,也是临深当中有最多可供开发土地的城市。
      从这个角度考虑,东莞不太符合有土地发展空间这样的条件,如果扩容到惠州,它对深圳的意义更大一些,因为它有土地、有发展空间。
       
       
      3、看交通,惠州>东莞。
       
      从现实的交通考虑,如果要扩容,最好是交通条件比较完善的区域,要有一些现成的交通配套,尤其要有高铁站,方便两地往来。
       
      东莞和深圳的交通联系,有已通车的穗莞深城际,东莞西到深圳机场最快约30分钟,现在又确定该线路延长到前海、皇岗口岸,加上线路站点密度接近地铁,关注度自然就高。
       
      另外有建设中的赣深高铁,和规划中的广深第二高铁、深圳地铁10号线东延段,但是广深第二高铁争取是2030年通车,换言之还要等10年才可能有机会兑现。

      为什么说惠州更接深圳地气?看看现有配套就知道!

      惠州交通有什么?除了规划中的深圳地铁14号线、16号线延长线,惠州本身有已建成的惠州南站、惠东站,从惠州南站乘厦深高铁十分方便,每隔20分钟左右就有一趟车,10分钟到深圳坪山站、30分钟左右到深圳北,在深圳北又可以换乘广深港高铁去香港?。
       
       
      今年深圳又增加了深惠城际、深大城际、深汕高铁三条城际线,在惠州都有设站?,且计划年内全开工。其中深汕高铁又在惠州南站交汇,也就是说惠州南站直达深圳北?和西丽站,两地通勤缩短在30分钟。
      不难看出,惠州是目前临深中交通条件比较完善的片区,也是“已有交通+规划交通”最多的地方。在交通方面,惠州胜出。


      4、从战略意义上看,惠州胜
       
      现在深汕合作区纳入深圳版图,是深圳第11区,两者之间刚好隔了惠阳、大亚湾和惠东这几个区,若要专门跨过惠湾区域到达深汕合作区,实则有些多此一举。
       
      相反,假如深圳未来向东扩容,把这几个区覆盖进来,惠州作为联通深汕合作区、深河合作区的飞地,更利于各个区域的联合发展,所以现在很多人习惯将惠州看成“深圳的第12区”。?
       
      5、从城市发展角度考虑,惠州胜。
       
      深圳作为先行示范区,就是要先进带动后进。现在成立深汕合作区、谋划深圳和河源的合作区,主要是为了辐射粤东北,带动原来这些落后地区的发展。
       
       
      所以从这个角度考虑,深圳?向东扩容更合适一点,可带动包括河源、惠州、汕尾等地的发展。
       
      综合这几个角度考虑,我们认为如果深圳未来要扩容,资源配置最合理的方向就是往东扩,到惠阳、大亚湾这些区域。当然,扩容不是一厢情愿,也取决各城市间的理解和支持。
       
      深圳如果不扩容该怎么办?就算不从政策层面去宣布深圳扩容,也挡不住“深圳居住外溢”这一现状,仍会有大批人去到那些轨道交通和生活配套不断完善的片区置业。
       
      比如临深的惠阳、大亚湾,除去投资目的,仍有部分人出于切实的居住需求,在一个主要原因这里的房价现在便宜,居住在这里,工作在深圳是目前的现状,也是未来的趋势,毕竟深圳的房价,对于普通家庭根本承担不起!

      个人点评:所以说通过这篇文章,你是否有想明白,为什么说惠州临深这个区域的房子那么多人会买的原因吧,深圳城市的魅力不仅吸引了祖辈一代,也牵扯着我们这代人,更不会放过我们的下一代!人往高处走,水往低处流,因为大城市遍地是黄金,机会多,年轻人创业必争之地!

      好了,抓紧时间预约看房吧,不管是有闲钱投资,还是为你的小孩布局未来,现在有条件的赶紧买房,最实在!
      对于投资者现在投资惠州临深区域,也是目前大湾区最有价值的一个!为什么这么说可以通过这篇文章“
      为什么说2020年大湾区房价要涨”来详细解读一下湾区房产价值!

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